房價高企，漸漸改變了年輕人對居住的想法——與其被房子壓垮，不如追求當(dāng)下的生活品質(zhì)。可居住條件差、中介欺詐、亂漲價等租房之痛，又給租房者當(dāng)頭澆上一盆冷水。痛點(diǎn)就是商機(jī)，有格調(diào)的硬件裝修配套以及有情懷的長租公寓，讓人們的租房體驗有了質(zhì)的飛躍。

從2015年起，住建部就推出一系列政策，推動房屋租賃行業(yè)加速成長。2017年7月廣州推出“租房十六條”新政，租賃同權(quán)引動市場關(guān)注。相比于短期對租售同權(quán)的關(guān)注，投資者應(yīng)對長租行業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入、信息品臺搭建、融資便利等政策進(jìn)行關(guān)注。

▲資料來源：民生證券研究院

九部委聯(lián)合印發(fā)“租購?fù)瑱?quán)”新政，作為房地產(chǎn)長效調(diào)控政策，發(fā)展租賃，減輕買房壓力，緩解供需矛盾!同時去化部分一、二線城市的商住類產(chǎn)品及三、四線城市住宅產(chǎn)品的庫存壓力，房地產(chǎn)市場即將迎來新的轉(zhuǎn)型期，這些城市為：廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市。核心目標(biāo)是是房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的政策之一，是深化住房制度改革，增加有效供給。發(fā)展租賃，目的是減輕買房壓力，改變住房消費(fèi)觀念，讓住房回歸居住本質(zhì)。

“開發(fā)商自持物業(yè)”是否會成為今后地產(chǎn)商拿地的主流方式？不妨從“短期”、“長期”兩個視角來看待這個問題。

◆從短期視角看，增加自持物業(yè)不失為開發(fā)商應(yīng)對樓市調(diào)控的策略之一

房地產(chǎn)市場的需求端調(diào)控是一種行政手段調(diào)控，各地政府還在調(diào)控手段上競相比“狠”。在這種背景下，土地拍賣市場單一的“競價”演變出“競自持面積”、“競自持年限”。調(diào)控政策時間會有多長，誰也不知道，而開發(fā)商要保持企業(yè)的運(yùn)營必須競買土地，因此在土地新規(guī)下接受“自持物業(yè)”是不得不面對的現(xiàn)實。

◆另一方面，對購房人一系列限買政策已經(jīng)奏效，各地銷售大幅度下降

根據(jù)最新數(shù)據(jù)：2017年5月，大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比下降。以萬科為例，2017年5月萬科的銷售金額同比下降了1.3%，環(huán)比下降了14%；成交量上，同比下降了9.5%，環(huán)比下降了16.5%。如果從城市角度看，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大約60%。

從中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的視角來看待這個問題，開發(fā)商逐漸“主動”增加自持比例，也是一個必然趨勢。

廣佛競自持均為企業(yè)單獨(dú)拿地，自持比例40%~50%居多，其中，廣州要求自持年限與土地年限一致，佛山大部分地塊要求自持年限為10年。

截至2017年6月底，據(jù)不完全統(tǒng)計，在已拍出自持土地中，廣州的住宅自持面積約11.5萬㎡，而佛山約29.6萬㎡ 。

◆萬億級租房市場規(guī)模

根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告（2016）》，2015年我國流動人口規(guī)模達(dá)2.47億人。按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》 的進(jìn)程，2020年我國仍有2億以上的流動人口 ，70%流動人口通過租房居住，按當(dāng)前月均租金475元測算，年租金達(dá)萬億。

◆租房比例遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家

歐美發(fā)達(dá)國家租房比例基本在30%以上 ，德國甚至超過了一半，而在中國只有26%隨著國家政策的扶持和租賃市場體系的建立，未來租房比例將會不斷攀升。

◆青年人租賃市場火爆，一二線市場租賃需求旺盛

根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告（2016）》，2015年相應(yīng)勞動年齡的流動人口中，1980年及以后出生的新生代的比例已經(jīng)超過一半，為51.1%。 2015年流向中心城市的跨省流動人口占全國跨省流動人口的比例為54.9%。

在政策背景下，綜合考慮市場變化、開發(fā)商轉(zhuǎn)型等因素，自持土地也許將成為土地拍賣的一種常態(tài)，而長租公寓也許將成為開發(fā)商的另一塊核心業(yè)務(wù)，一旦運(yùn)營成功，還能產(chǎn)生品牌價值，轉(zhuǎn)化為輸出品牌，實現(xiàn)輕資產(chǎn)化的商業(yè)運(yùn)營模式！